İZALE-İ ŞUYU

Taşınmaza ortak mülkiyet olarak sahip olan hissedarların mallarının aynen taksim edilmesi veya mahkemece satılarak bedellerinin hissedarlar arasında payları nispetinde paylaştırılmasına izale-i şuyu denir. Ortak malın taksimi aynen mümkün olmuyor ise mahkemece satılarak bedellerinin paylaştırılacağı M.K 628 maddesinde belirtilmiştir. İzale-i şuyu davasında temel amaç ortaklar arasında çıkan anlaşmazlıkların ve uyuşmazlıkların mahkeme yolu ile ortaklıklarının giderilerek çözülmesidir.Söz konusu taşınmazın bölünebilir nitelikte olması halinde mahkemece taşınmazın aynen paylaştırılmasına,aksi durumda açık arttırma yolu ile satılmasına karar verilir.Aynen taksim: Müşterek malın paydaşlar arasında payları nispetinde aynı nitelikte ve aynı değerde somut olarak bağımsız parçalara ayrılmasına denir.

SATIŞ

Satış, bir malın mülkiyetinin belli bir bedel karşılığında bir başkasına devredilmesi işlemidir .

Satış sözleşmesinin iki unsuru vardır. Bunlar satılan taşınmaz mal ve satış bedelidir. Satış bedelinin belirlenmesi taraflara aittir. Az veya çok belirlenebilir. Tapu sicil müdürlüğünün bu bedelin az veya çok olduğu yönünde müdahale yetkisi yoktur. Ancak tapu sicil müdürlüğü, satış bedelinin emlak beyan değerine yeniden değerleme oranı uygulanmak suretiyle bulunacak değerden düşük olmaması gerektiğini, aşağı olması halinde aradaki farkın Vergi Usul Kanununa göre cezalı olarak tahsil edileceğini resmi senede yazarak taraflara hatırlatır. Satış bedelinin çok düşük gösterilmesi halinde, müdürlük işlem yapmaktan kaçınamaz. Satıcının istemi halinde satış bedelinden arta kalan kısım için kanuni ipotek tesis edilebilir. Satıcı satış bedelinin tamamını aldığını beyana zorlanamaz. Satış bedelinin ödenmesi konusunda taraflar arasındaki hususlar ve vadeler resmi senede yazılır. İstenen Belgeler:

1. Satılması istenilen taşınmaz mala ait varsa tapu senedi, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya malikin sözlü beyanı,

2. Satıcı ve alıcıların fotoğraflı ve T.C Kimlik numaralarını gösterir nüfus cüzdanları veya pasaportları ile satıcıların birer, alıcıların ikişer adet son altı ay içinde çekilmiş 6 x 4 cm. büyüklüğünde vesikalık fotoğrafları,

3. İstem, malikin temsilcisinden geliyor ise, temsile ilişkin belge (vekaletname, vasi kararı, kayyım kararı vb.) ile temsilcinin fotoğraflı nüfus cüzdanı ve bir adet vesikalık fotoğrafı, alıcılar arasında bizzat işleme katılmayanlar var ise, onları temsil eden (vekil) temsilcilerin fotoğraflı nüfus cüzdanları, vesikalık fotoğrafları ve temsil yetkisine ilişkin belgeler (vekaletname, vasi kararı, kayyım kararı vb.),

4. İstem, bir tüzel kişi adına yapılıyorsa tüzel kişinin ”gayrimenkul tasarrufuna izinli olduğunu ve temsilcisini gösterir yetki belgesi” (Tapu K.2),

5. Satıcı ve alıcının vergi kimlik numaralarını gösterir vergi dairesinden alınmış belge.

İşlemin Mali Yönü

Satış işleminin tapu siciline tescili için, 492 sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı Tarifenin 20.a pozisyonu uyarınca genel beyan döneminde beyan edilen emlak vergisi değerinden (diğer yıllarda bir önceki senenin emlak vergisi değerine her yıl Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca belirlenecek yeniden değerleme oranı uygulanarak bulunacak değerden) az olmamak üzere, satış için beyan edilen değer üzerinden satıcı ve alıcı için ayrı ayrı, Binde 15 oranında harç tahsil edilir.

Ayrıca, taşınmaz malın varsa veraset ve intikal vergisi ile vakıf taviz bedeli ilişiği kestirilir ve Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre ücret tahsil edilir.

Veraset ve intikal vergisi ilişiği olup olmadığını anlamak için, satacak kimsenin bu taşınmaz malı bağış veya intikal gibi bedelsiz bir şekilde iktisap edip etmediğine bakılır. Bedel ödemeden iktisap etmiş ise vergi dairesinden veraset ve intikal vergisi kesildiğine veya bu vergiden muaf olduğuna dair yazı getirmesi istenir. Bu yazı getirilmedikçe ayni hak doğurucu işlem yapılmaz (TKGM. Gn.1469)

Vakıf taviz bedeline tabi olup olmadığını anlamak için ise tapu kütüğünde “taşınmazın nev’i” sütununa bakılmalıdır. Burada “valide sultan vakfından” gibi bir vakıftan söz edilmişse vakıflar idaresinden taviz bedeline ilişkin yazı getirilmesi istenir. Yazı getirilmedikçe işlem yapılmaz.

TEŞVİK MEVZUATI

İhracat ve yatırımlarda Damga Vergisi ve Harç İstisnası uygulaması hakkında tebliğ hükümleri çerçevesinde yatırımların belli bir ihracat taahhüdünde bulunmaları kaydıyla bazı işlemler ve bu işlemlere ilişkin düzenlenecek kağıtlar, Damga Vergisi ve Harçlardan istisna edilmiştir.

Teşvik belgesi yatırımlara ilişkin gayrimenkul ve gayrimenkullerde müteferrik ayni hakların ayni sermaye olarak konulması halinde bunların şirket adına tapuya tescili harçtan istisnadır.

Teşvik belgesi yatırımlara Maliye bakanlığınca arsa tahsisi yapılmaktadır. Bunun için bazı şartlar yerine getirilmelidir.

VERASET BELGESİ

VERASET BELGESİ - VERASET ve İNTİKAL VERGİSİ

Vefat eden kimsenin kanuni mirasçılarını ve paylarını gösteren mirasçılık durumlarını ve sıfatlarını tespit eden sulh hukuk mahkemelerince verilen belgeye veraset belgesi denir. Kanuni mirasçıların tapu sicil müdürlüklerinde intikal işlemlerinin esasını oluşturur.

Veraset senedi talep eden kişi mirasçı olduğunu ispatla yükümlüdür. bu hususta nüfus kayıtlarına baş vurulur. Ayrıca uygulamada iki kişinin tanıklık etmesi gerekmektedir.

Veraset belgelerinin aksi hükmen sabit oluncaya kadar geçerlidir.

Veraset İntikal Vergisinin Mevzuu:

Türkiye Cumhuriyeti tabiiyetinde bulunan gerçek ve tüzel kişilere ait mallar ile Türkiye'de bulunan malların veraset tarikiyle veya herhangi bir suretle olursa olsun ivazsız bir tarzda diğer şahıslara geçen malların intikali veraset ve intikal vergisine tabidir.

Mükellefler (mirasçılar)vefat eden kimsenin ikametgah adresinin bulunduğu ilgili vergi dairesine vefat tarihinden itibaren 4 ay içinde veraset ve intikal vergisinin tahakkuku için beyanname vermelidir. Vefat yabancı bir ülkede vuku bulmuş mükelleflerin Türkiye,de bulunmaları halinde altı ay içinde veraset ve intikal vergisinin tahakkuku için beyanname verilir.Yabancı ülkelerde bulunan mükellefler beyannamelerini Türk konsolosluklarına verirler.

Tahakkuku:

Tahakkuk eden vergi 3 yıl içinde her yıl mayıs ve kasım aylarında eşit taksitler halinde ödenir.Miras yoluyla intikal eden taşınmaz veya taşınmazların devrinde veraset ve intikal vergisinin ödendiğine dair ilgili vergi dairesi tarafından ilişik kesme belgesinin tapu sicil müdürlüklerine ibrazı zorunludur.

Veraset Beyannamesi İçin Gereken Belgeler

• Veraset ilamının aslı veya tasdikli örneği

• Belediyeye varisler tarafından verilen emlak beyannamesinin belediyece onaylanmış örneği vefat edenin oturduğu mahalle muhtarından alınan ilmühaber

VEKALETNAMENİN SONA ERMESİ

VEKALETNAMENİN SONA ERME NEDENLERİ

Vekaletnameler ölüm, iflas, azil, istifa ve fiil ehliyetinin kaybı gibi nedenlerle sona erer. Vekaletnamede aksine bir hüküm yok ise sürenin geçmesi ile vekalet sona ermez.

Tapu sicil müdürlüklerince vekaletnamelerde aranan hususlar;

1) Noterlikçe veya konsolosluklarca düzenleme şeklinde yapılmalıdır.

2) Vekalet verenin kimliği vekaletnamede nüfus hüviyet cüzdanı veya nüfus müdürlüğünden alınan kayıt örneğine veya pasaporta göre tespit edilmiş olmalıdır.

3) Vekaletnamede verilen yetki duraksamaya yol açmayacak şekilde açıkça ve tam olarak belirtilmedir.(satış, trampa, ifraz, intikal vb) (Söz konus gayrimenkulun tapu bilgileri ada, parsel, mevki, daire numarası açıkca belirtilmelidir.)

4) Vekaletname üzerinde vekalet verenin yakın tarihte çekilmiş fotoğrafı yapıştırılmış olmalıdır.

5) Vekaletname tevkilen (birinci vekilin yetkisini başkasına devretmesi)düzenlenmiş ise ilk vekaletnamede vekilin devir yetkisine sahip olduğu açıkça belirtilmiş ve bu yetki ikinci vekaletnamede tam olarak belirtilmelidir. İşlem sırasında her iki vekaletnamede ibraz edilmelidir.

6) Düzeltmeler var ise düzeltmeler ve çıkıntılar vekaletnameyi düzenleyen merci tarafından imza ve mühür ile onaylanmış olmalıdır.

Yabancı ülkelerde vekaletnameler Türk elçilik ve konsolosluklarınca düzenlenmiş olmalı veya yabancı devletlerin yetkili makamlarınca kendi kanunlarına göre düzenlenmiş ise o yabancı ülkedeki Türk elçilik ve konsolosluklarınca onaylanmış olmalıdır.

• Vekaletname düzenlendiği ülkenin yetkili makamlarınca (5 Ekim 1961 tarihli la haye sözleşmesine göre tasdik edilip) Apostille ibaresini taşıyan vekaletnamelerde o yerdeki Türk konsolosluluğunun tasdiki aranmadan işlem yapılır.

Temsil yetkisi mukaveleden veya işin mahiyetinden anlaşılmadıkça (vekaletnamede yazmıyor ise ) vekalet gerek vekilin gerekse müvekkilin (vekalet verenin)ölümü ile son bulur.

YABANCI PARA ÜZERİNDEN İPOTEK

3 / Mart / 2002 tarih, 24704 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Bakanlar Kurulunun 2002/3813 sayılı Kararı ile; Yurt içinde veya Yurt dışında faaliyette bulunan kredi kuruluşlarınca yabancı para üzerinden veya yabancı para ölçüsü ile verilen kredileri güvence altına almak için taşınmaz mallar üzerine yabancı para cinsinden kurulacak rehin haklarının, T.C. Merkez Bankasınca alım ve satım konusu yapılan döviz cinsleri üzerinden kurulabileceği belirtilmiştir.Bu durumda, Yurt içinde veya Yurt dışında faaliyette bulunan kredi kuruluşlarınca yabancı para üzerinden veya yabancı para ölçüsü ile verilen kredileri güvence altına almak için taşınmaz mallar üzerine yabancı para cinsinden kurulacak rehin haklarının, her gün Resmi Gazetede yayımlanan ve T.C. Merkez Bankasınca alım/satımı yapılan döviz cinsleri üzerinden yapılması gerekmektedir.

İMAR KANUNUNA GÖRE ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ

İmar kanununa göre imar sınırı içindeki binalı, binasız ve arsaların imar planına uygun olarak sahiplerinin muvafakati alınmadan yapıma uygun hale gelmesini sağlamak için birleştirilerek hisseli,hissesiz parsellere ayırmaya belediyeler yetkilidir.

Bu şekilde hisseli olarak tespit edilen, şuyulandırılan taşınmazların hisseli durumunun taşınmaz sahipleri tarafından ilgili idarenin tebliğ tarihinden itibaren altı ay içinde aralarında anlaşamadıkları veya şüyuun izalesi için mahkemeye müracaat etmedikleri taktirde Belediye hissedarmış gibi ortaklığın giderilmesi izale-i şuyu davasını açar.

MECBURİ STANDARTLAR TEBLİĞİ

Sanayi ve Ticaret Bakanlığından:

 Mecburi Standart Tebliği

(Tebliğ No: ÖSG-2003/59)

Madde 1-Bu Tebliğ   8/1/1985  Tarihli ve 3143 sayılı, 10/6/1930 tarihli ve 1705 sayılı, 18/11/1960 tarihli ve 132 sayılı kanunlara istinaden hazırlanmıştır.

Madde 2-Türk Standartları Enstitüsü tarafından hazırlanan ekli TS 11816 "Emlak Komisyonculuğu Hizmetleri-Genel Kurallar" Standardı Resmi Gazete'de  yayımı tarihinden 6 (altı) ay sonra mecburi olarak uygulanacaktır.

Madde 3-Ekli Standart kapsamında hizmet üretenlerin bu Tebliğ hükümlerine uymaları zorunludur.

Madde 4-Bu Tebliğ yayımı tarihinde yürürlüğe girer.

Madde 5-Bu Tebliğ hükümlerini Sanayi Ticaret Bakanı yürütür.

Emlak Komisyonculuğu Hizmetleri - Genel Kurallar

0     Konu, tarif, kapsam

0.1  Konu

Bu standart, emlak komisyonculuğu hizmetlerinin genel kurallarına dairdir.

0.2.4 Müşteri

Emlak komisyonculuğu hizmetlerinden faydalanan kişi veya kurum.

0.2.5 Mal Sahibi

Emlağın sahibi

0.2.6   Yardımcı eleman

Satılık veya kiralık bir taşınmazı müşteriye gösteren ve gerekli bilgileri veren eleman.

0.2.7  Müşteri Temsilcisi

Emlak komisyoncunun portföyünde bulunan taşınmazları, emlak komisyoncusu adına pazarlayan, emlak komisyoncusu ile çalışan ve bu işlemlerden doğan yasal ve mali sorumluluğu üstlenen kişi.

 0.3  Kapsam

Bu standart; emlak komisyonculuğu hizmetlerinin, işletmecilik, hizmet ortamının özelliklerini, bulundurulması gerekli araç-gereç ve çalışanların özellikleri ile ilgili genel kuralları kapsar.

1       Kurallar

1.1    İşletmecilikle ilgili kurallar

1.1.1  Emlak komisyoncusu, ilgili meslek odasına kayıtlı olmalı, emlak komisyonculuğu hizmetlerini meslek odasınca kullanıma sunulan sözleşmeyi düzenleyerek vermeli ve emlak komisyonculuğu dışında herhangi bir iş yapmamalıdır.

1.1.2  Hizmet verilen bölgenin kroki, vaziyet planı, maket, perspektif vb. tanıtma elemanları emlak bürosunun duvarında veya uygun yerlerinde müşterilerin görebileceği şekilde teşhir edilmeli, kiralık ve satılık taşınmazların özelliklerinin belirtildiği ilan panosu düzenlenmeli, taşınmazların özelliklerinin müşteriye daha iyi tanıtılması için broşür, fotoğraf, video çekimi, vaziyet planı, imar durumu vb. yararlanılmalıdır.

1.1.3  Emlak komisyonculuğu ilgili meslek kuruluşlarınca belirlenmiş ücret tarifesine göre verilmeli ve komisyon ücretlerinin oranları ile yer gösterme hizmeti karşılığında herhangi bir ücret talebinde bulunulmayacağı müşterinin görebileceği bir yere asılmalıdır.

1.1.4  Emlak komisyoncusu, iş yeri tabelasında ve basılı evraklarında mesleğini tanımlayan ibareler dışında herhangi bir yazı, sıfat veya unvan kullanmamalıdır.

1.1.5  Emlak komisyoncusu, verdiği hizmet dolayısıyla edindiği bilgileri sözleşme ile belirlenen esaslar dışında kullanmamalı ve açıklamamalıdır.

1.1.6  Emlak komisyoncusu, vereceği ilanlarda iş yerinin adını belirtmelidir.

1.1.7  Emlak komisyonculuğu hizmetleri, sözleşmede yer alması kaydıyla yapılacak yazılı bir sözleşme esasına göre şubeleri veya müşteri temsilcileri aracılığıyla verilebilinir. Bu sözleşmede; hizmetin süresi, ücreti, yasal ve mali sorumluluklar vb. hususlar yer almalıdır.

1.1.8  Emlak komisyonculuğu bürosunda haberleşme hizmetlerinin yürüyebilmesi için telefon, faks  ve bilgisayarla haberleşme ağı vb. bulunmalıdır.

1.1.9  Taşınmazın müşteriye yerinde gösterilebilmesi için, emlak komisyonculuğu bürosuna ait taşıt bulunmalı veya bu hizmetin yerine getirilebilmesi için sözleşmeli bir imkanı sağlanmalıdır.

1.1.10 Taşınmazın özelliklerinin belirtildiği tanıtıcı ve bilgi verici yazılı ve görüntülü belgeler uyuşmazlık halinde hukuki belge özelliği taşıyacak şekilde düzenlenmelidir.

 1.1.11 Taşınmazlarda bulunan "Kiralık" veya "Satılık" ilanları uzaktan farkedilebilecek büyüklükte olmalıdır. 

1.2      Hizmet ortamının özellikleri ile ilgili kurallar       

1.2.1   Emlak komisyonculuğu bürosu, kat mülkiyeti kanununun belirlediği şekilde bağımsız olmalı, iş yerinde; en az idari büro ve müşteri kabul yeri ile müşterek veya münferit kullanma özelliğinde teknik özellikleri TS 8357'ye uygun WC-lavabo bulunmalıdır.

1.2.2  İş yeri tabii olarak havalandırılmalı, mekanik havalandırma tesisatı bulunması halinde bu tesisat TS 3419 ve TS 3420'ye elektrik tesisatı TS IEC 60364-1'e, güvenlik koruması, TS IEC 60364-4-41'e göre yapılmalı, su tesisatı TS 628'e, temiz su TS 266'ya uygun olmalı, TS 4019'a uygun ilk yardım çantası, TS 12201'e uygun çöp kutusu bulunmalı ve yangınla ilgili olarak TS 4156'da belirtilen tedbirler alınmalıdır.

1.2.3  İş yeri uygun bir sistemle ısıtılmalı ve ısıtmada yetkili makamlarca belirlenen yakıt kullanılmalıdır.

1.2.4  Emlak komisyonculuğu hizmetlerine yönelik işlerin yapılmasında kullanılan teknik cihaz ve donanıma uygun büro mobilyası bulunmalı ve müşterilerin kabulüne uygun oturma grupları düzenlenmelidir.

1.2.5  Emlak komisyonculuğu bürosunda;

            İlgili odasınca kullanıma sunulan;

            -        Matbu alıcı ve satıcı yetki sözleşmesi ve kira kontratı,

            -        Matbu tellaliye, pay akçesi, yer gösterme ve komisyon paylaşım sözleşmesi,

            -        Ekspertiz formu

            ile

            -        Senet ve damga pulu,

            -        Hukuk, vergi, kadastro, muhasebe, pazarlama, tapu vb. mevzuatı içeren kitaplar, basılı evrak, belge ve dokümanları bulunmalıdır.

1.2.6  Emlak komisyoncusu, resmi belge hüviyetinde olacak şekilde, faaliyetleri ile ilgili kayıtlar tutmalıdır.

1.2.7  Emlak komisyoncusu bürosunda; aşağıdaki araç ve gereçler bulunmalıdır.

            -        Bilgisayar + yazıcı + modem,

            -        Telefon,

            -        Faks,     

            -        Şerit metre,

            -        Pusula,

            -        Fotoğraf makinası,

            -        El feneri,

            -        Televizyon (tercihen),

            -        Video (tercihen),

            -        Kamera (tercihen),

1.3    Çalışanlarla ilgili kurallar 

1.3.1  Emlak komisyoncusu bürosunda, yeterli sayıda eleman bulunmalı, bu elemanlar mal sahipleri ile müşterileri bir araya getirdiklerinde, onlara hukuki yönden yeterli bilgi verebilmeli ve mevzuatın gerektiği işlemlerde yardımcı olabilmelidir.

1.3.2  Reklam, tanıtım ve pazarlama ile ilgili elemanlar müşteri ilişkilerinde güvenilir ve inandırıcı olmalıdır.

1.3.3  Emlak komisyoncusu, ilgili meslek kuruluşları veya derneklerince ya da yetkili kılınmış kamu kurumlarınca düzenlenmiş kurslara katılmış olmalıdır.

1.3.4  Emlak komisyoncusu;

                      Kiralama ve satış kapsamında;

            -         Müşteri temsilcisi ve yardımcı elemanların iş dağılımı,

            -        Alan çalışması,   

            -        Yayınların emlak ilanlarının sayfalarının incelenmesi,

            -        Müşteri portföyünde arz, talep yönünden değerlendirilmesi,

            -        Emlak kayıtlarının bilgisayar ortamında güncelleştirilmesi,

            -        Taşınmazın pazarlanmak üzere hazır duruma getirilmesinin sağlanması,

            -        Taşınmazda oturan varsa göstermek için randevuların alınması, pazarlama stratejisinin hazırlanması,

            -        Yazılı ve görsel pazarlama teklifleri hazırlanması,

            -        İlan verilecek gayrimenkulun belirlenmesi,

            -        Taşınmazın pazarlamasındaki  gidişat  konusunda periyodik olarak müşteriye bilgi verilmesi,

            -        Diğer emlak komisyoncularıyla ortak çalışmaların yürütülmesi,

            -        Tarafların bir araya getirilmesi,

            -        Tapu işlerine ilişkin randevuları alıp işlerin takip edilmesi,

            İş ve işlemler;

                    Aracılık ve danışmanlık hizmeti kapsamında;

            -       Satış,

            -       Pazarlama,

            -       İpotek,

            -       Kar irtifakı,

            -       Kat mülkiyeti kurma, ifraz ve tevhit,

            -       Trampa,

            -       Cins değişikliği,

            -       Hibe (bağışlama)

            -       Taksim (paylaşım),

            -       Tashih (düzeltme),

            -       Aplikasyon,

            -       Harita ve belediyelerden bölge imar planı çıkarma,

            -       Kadastro müdürlüklerinden röperli kroki ve çap belgesi alma,

            -       Vergi muafiyeti belgesini alma,

            -       Veraset vergi dairelerinden ilişik kesme veya temiz kağıdı alma,

            -       Emlak beyannamesi düzenleme,

            -       Noterden satış vaadi sözleşmesi yapma,

            -       Kira akid sözleşmesi yapma

            İş ve işlemleri yapılabilmelidir.

2       Çeşitli hükümler

2.1    Emlak komisyoncusu, bu standartta belirtilen hizmetler için istenildiğinde standarda uygunluk beyannamesi vermek veya göstermek mecburiyetindedir. Bu beyannamede söz konusu iş yerinin Madde 1'de ki genel kurallara uygun olduğunu belirtmeleri gerekir.

İSTEM BELGESİ DÜZENLENMESİ

İKAMETGAHTA İSTEM BELGESİ DÜZENLENMESİ VEYA AKİT YAPILMASI

Öncelikle böyle bir işlem için belirtilen nedenin tapu sicil müdürü tarafından uygun bulunması gerekir.Taraflardan birinin tapu idaresine gelmesine engel bir durumu var ise, ikametgahta istem belgesinin düzenlenmesi ve akdin yapılması istenebilir. Böyle bir talep durumunda tapu sicil müdürü tarafından akitli işlemlerde iki memur ikametgahta işlem yapmaları için görevlendirilir. Bir kısıtlama olmaması halinde işlem memurlarca yerine getirilir. Bu işlem için normal işlemlerden istenen belge ve harçların dışında akit harcı tahsil edilir. Akit harcı ilgili mal müdürlüğüne yatırılır.

AKİTLİ ve AKİTSİZ İŞLEMLERDE TANIK BULUNDURULMASI GEREKEN HALLER

1) Taraflardan biri veya bir kaçı imza atmasını bilmiyorsa

2) Taraflardan biri veya bir kaçı okuma yazma bilmiyorsa

3) Taraflardan biri veya birkaçı sağır,kör veya dilsiz ise

4) Tarafların kimliğinde kuşkuya düşülmüş ise

5) Ölünceye kadar bakma akitlerinde

6) Kanunların öngördüğü işlemlerde iki tanık bulundurulur.

• İşlemin yapıldığı dairede çalışanlar tanıklık yapamazlar.

• Tanık ve tercüman gerektiren hallerde tanık ve tercümanın okuma yazma bilmesi

• Temyiz kudretine sahip ve reşit olması gerekir.

RUHSAT ALMAK İÇİN

• İmar durumu belgesi
• Tapu sureti
• Çap sureti
• Ruhsat dilekçesi
• Yola terk var ise terkli tapu sureti
• Aplikasyon krokisi
• 5 adet Mimari proje (T.M.M.O. vize alınacak)
• 5 adet Betonarme projesi (T.M.M.O. vize alınacak)
• 5 adet Elektrik projesi (T.M.M.O. vize alınacak)
• 5 adet Makine tesisat projesi (T.M.M.O. vize alınacak)
• Mal sahibi Taahhütnamesi (Noterden)
• T.U.S. Taahhütnamesi (Noterden)
• Sürveyan Taahhütnamesi (Noterden)
• Har. Müh. Aplikasyon Taahhütnamesi (Noterden)
• T.U.S. Büro Tescil Belgesi
• Mimar Büro Tescil Belgesi
• Zemin Etüd Raporu (T.M.M.O. vize alınacak)

ÖLÜNCEYE KADAR BAKMA AKDİ

Kaydı hayat (yaşam boyu) bakma sözleşmesi: Taşınmaz mal sahibinin taşınmaz malını kendisine veya bir başka kişiye ölünceye kadar bakmak ve onu görüp gözetmek ve ihtiyaçlarını (beslenme koruma vb) karşılamak amacıyla bir başka kişiye taşınmaz malının mülkiyetini devretmesi işlemidir. Ölünceye kadar bakma akdi için tapu sicil müdürlükleri, sulh hukuk hakimliği ve noterler yetkili kılınmıştır.

Karı, Koca arasında yapılan ölünceye kadar bakma akdi sözleşmesi geçerli sayılmamaktadır.

Gerekli Belgeler

Akit tapu sicil müdürlüklerinde yapılacaksa:

1- Temlik edilecek taşınmazın tapu senedi yoksa ada parsel numarasını gösterir belge veya malikin sözlü beyanı

2- İki tanık ve tanıkların fotoğraflı nüfus cüzdanları

3- Bakım alacaklısı ve bakım borçlusunun veya yetkili temsilcilerinin nüfus cüzdanları

4-Bakım alacaklısının bir bakım borçlusunun iki adet vesikalık fotoğrafı

5- Akitte tarafların temsili söz konusu ise temsile ilişkin belge

Akit noter veya sulh hukuk hakimliğinde düzenlenmiş ise:

1- Kanuni şekline uygun olarak düzenlenmiş sözleşmenin aslı veya onaylı örneği

2- Sözleşmede bakım borçlusuna, taşınmaz malın adına tescilini isteme yetkisi verilmiş ise borlunun yazılı talebi yeterlidir. Sözleşmede bu yetki verilmemişse tescil için bakım alacaklısının talebi veya mahkeme kararı gereklidir.

3- Bakım borçlusunun bir adet vesikalık fotoğrafı

Mali Yönü

1-Beyan edilen emlak vergisi değerinden az olmamak üzere ve yeniden değerleme oranıda uygulanarak bulunacak değerin binde 15 oranında tapu harcı bakım alacaklısından ve bakım borçlusundan ayrı ayrı tahsil edilir.

2-Taşınmaz malın var ise veraset intikal vergisi ilişiği kestirilmesi.

3-Döner sermaye işletmesince belirlenen tarifeye göre ücret ve eğitime katkı payı ve özel işlem vergisi tahsil edilir.

YABANCI GERÇEK KİŞİLERİN TÜRKİYEDE GAYRİMENKUL EDİNMELERİ

GERÇEK KİŞİLERİN TÜRKİYE'DE GAYRİMENKUL EDİNMELERİ

Yabancı gerçek kişilerin Türkiye'de gayrimenkul mal edinmeleri 2644 sayılı Tapu Kanununun 35. Maddesi ile düzenlenmiştir.

KARŞILIKLIK (MÜTEKABİLİYET)
Tapu Kanununun 35. Maddesi;yabancı gerçek kişilerin ülkemizde gayrimenkul mal satın almalarını,miras veya diğer yollarla gayrimenkul mal edinmelerini karşılıklı (Mütekabiliyet) olmak ve kanunla getirilmiş olan kısıtlayıcı hükümlere uymak koşuluna bağlamıştır.

Bir yabancı ülke vatandaşının ülkemizde gayrimenkul mal edinmesi, Türk vatandaşlarının da o ülkede gayrimenkul mal edinmesine kanun ile hak tanınmış olmasına ve bu hakkında fiilen uygulanabilmesine bağlıdır.

Halihazır Uygulamaları esas alınan ülkeler:
Federal Almanya Cumhuriyeti, İrlanda, İspanya, İtalya, Kanada, Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti Amerika Birleşik Devletleri, Arjantin, Avusturalya, Avusturya, Barbados, Belçika, Brezilya, Dominik Cumhuriyeti, Elsalvador, Fransa, Gabon, Guatemale, Hollanda, İngiltere, Kolombiya, Lüksemburg, Malavi, Mısır Arap Cumhuriyeti, Norveç, Orta Afrika Cumhuriyeti, Panama, Peru, Somali, Şili, Tanzanya, Venezuella ve İsrail uyruklu gerçek kişilerin gayrimenkul edinmeleri serbest bulunmaktadır.

İSTİSNALAR
a. Mültecilerin Hukuki Durumuna Dair 21 Temmuz l95l tarihli Sözleşme uyarınca, mülteci olduğunun ve en az üç sene Türkiye'de ikametini resmi belge ile kanıtlayanlar için karşılıklılık koşulu aranmamaktadır. Keza vatansızlarda da karşılıklılık aranmaz.. Bu durumda olan gerçek kişilerin, karşılıklılık aranmadan kanuni kısıtlayıcı hükümlere uymak koşulu ile ülkemizde gayrimenkul mal edinme ve miras hakları bulunmaktadır.
b. Türkiye'de turizm amaçlı yatırım yapmak isteyen yabancı gerçek kişiler, 2634 sayılı Turizm Teşvik Kanununun 8/E maddesine göre, Bakanlar Kurulu Kararı ile, karşılıklılık koşulundan ve yabancılar için getirilen kanuni kısıtlamalara tabi tutulmadan turizm bölgeleri ve turizm merkezlerinde gayrimenkul mal edinebilirler.

KISITLAYICI HÜKÜMLER
Sadece karşılıklılık koşulunun gerçekleşmesi yabancı gerçek kişilerin ülkemizde gayrimenkul edinmesi için yeterli değildir.
Yabancıların gayrimenkul edinmelerine ilişkin olarak kanunlarımızda bazı kısıtlamalar yer almış bulunmaktadır
       a. 442 sayılı Köy Kanununun 87. Maddesi, yabancı gerçek ve tüzel kişilerin köylerde gayrimenkul mal edinmelerini yasaklamıştır. Bu nedenle yabancı gerçek kişiler tarafından edinilecek gayrimenkulün mutlaka belediye sınırları içerisinde bulunması gerekir.
Köy Kanunun 87. Maddesi ile getirilen bu hüküm, yabancılara köylerde bulunan gayrimenkul malların, miras yolu ile intikaline engel değildir. Ancak, Köy Kanununun anılan maddesi, yabancıların köylerde gayrimenkul mala malik olmalarını önlemek amacı güttüğünden,yabancılara köylerde miras yolu ile intikal eden gayrimenkullerin intikal işlemi yapılmakla birlikte,Türkiye Cumhuriyeti uyruklu gerçek ve tüzel kişilere rıza en devir ve temlik edilmeyen gayrimenkullerin tasfiyesi yoluna gidilir.
       b. Yabancıların ülkemizde gayrimenkul edinmelerini yer itibariyle yasaklayan diğer hükümlerde 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri kanunun da yer almış bulunmaktadır. Anılan Kanun; askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerindeki gayrimenkullerin yabancı gerçek ve tüzel kişilere satılamayacağı, devredilemeyeceği ve kiralanamayacağını öngörmüştür.
       c. 2644 sayılı Tapu Kanununun 36. Maddesi, yabancı gerçek kişilerin ülkemizde 30 hektardan fazla gayrimenkul edinemeyeceğini, bu miktardan fazlasına ancak Bakanlar Kurulu Kararı ile sahip olabileceklerini, kanuni mirasın bu hükmün dışında olduğu kuralını koymuştur.

YABANCI TÜZEL KİŞİLERİN TÜRKİYE'DE GAYRİMENKUL EDİNMELERİ

a. 6224 sayılı Yabancı Sermayeyi Teşvik Kanununun l0. maddesinde "Yerli sermaye ve teşebbüslere tanınan bütün haklar, muafiyetler ve kolaylıklardan, aynı sahalarda çalışan yabancı sermaye ve teşebbüslerde aynı şartlar dahilinde istifade ederler" hükmüyle yabancı sermayeli şirketlere Türkiye'de gayrimenkul ve haklar edinme yetkisi verilmiştir.
b. 2634 sayılı Turizm Teşvik Kanununun 8/E maddesi uyarınca, turizm bölge ve merkezlerinde, turizm sektöründe faaliyette bulunmak üzere ticari işletme kuracak yabancı tüzel kişilerin, belirtilen yerlerde gayrimenkul edinmelerinde, Tapu Kanununun 35 ve Köy Kanununun 87. Maddelerinde yer alan koşul ve sınırlamalardan Bakanlar Kurulu Kararı ile istisna edilebilirler. Ayrıca,Turizm alan ve merkezlerinde kalan ve Turizm Bakanlığına tahsis edilen gayrimenkul malları,Kanunun 8/D maddesi uyarınca, Turizm yatırım belgesine sahip yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilere kiralamaya, tahsis etmeye, bu gayrimenkul mallar üzerinde müstakil ve daimi haklar dahil irtifak hakkı tesisine Turizm Bakanlığı yetkili bulunmaktadır.
c. 3182 sayılı Bankalar Kanunu hükümlerine göre, Bakanlar Kurulu Kararıyla Türkiye'de şube açan yabancı bankaların, bankacılık işlerini yürütmek için zorunlu bulunan gayrimenkul malları edinmeleri mümkündür.
d. 1702 sayılı Kanunla değiştirilen şekliyle 6326 sayılı Petrol Kanunu, yabancı tüzel kişilerin ülkemizde işletme sahası olarak arazi edinebilmelerine izin vermektedir.

İNTİFA HAKKI

Kullanma yararlanma hakkı;

M.k.: 717 Maddesi: intifa hakkı menkul ve gayrimenkullar ile haklar ve bir mamelek üzerine tesis olunabilir. Üzerine tesis olduğu taşınmazdan istifade etme hakkını verir. Tapu siciline tescil ile meydana gelir.İntifa hakkı bir başkasına ait taşınır ve taşınmaz mallar üzerinde kurulan ve hak sahibine geniş kullanma, yararlanma ve idare yetkisi veren bir haktır.Aynı zamanda taşınmazın semerelerinden de (Kira geliri gibi)yararlanma hakkını içerir. İntifa hakkı devredilemez ve miras yoluyla geçemez. Gerçek kişi hak sahibinin ömrü boyunca devam eder ve ölümü ile son bulur. Ancak bu hak yüz seneden fazla olamaz.İntifa hakkı sahibi malı olduğu gibi korumaya, bakım ve onarımlarını yapmakla yükümlüdür. İntifa hakkı bir bedel karşılığında veya bedelsiz olarak kurulabilir.

YAPI DENETİM KANUNU

29.06.2001 tarihinde kabul edilen Bu Kanunun amacı; can ve mal güvenliğini teminen, imar plânına, fen, sanat ve sağlık kurallarına, standartlara uygun kaliteli yapı yapılması için proje ve yapı denetimini sağlamak ve yapı denetimine ilişkin usul ve esasları düzenlemektir.

Bu Kanun; 3194 sayılı İmar Kanununun 26 ncı maddesinde belirtilen kamuya ait yapı ve tesisler ile 27 nci maddesinde belirtilen ruhsata tâbi olmayan yapılar hariç, belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan yerlerde yapılacak yapıların denetimini kapsar

Bu Kanun kapsamına giren her türlü yapı; Bakanlıktan aldığı izin belgesi ile çalışan ve münhasıran yapı denetimi ile uğraşan tüzel kişiliğe sahip yapı denetim kuruluşlarının denetimine tabidir. Yapı denetim hizmeti; yapı denetim kuruluşu ile yapı sahibi veya vekili arasında akdedilen hizmet sözleşmesi hükümlerine göre yürütülür. Yapı sahibi, yapım işi için anlaşma yaptığı yapı müteahhidini vekil tayin edemez.

Bu Kanunun uygulanmasına pilot iller olarak; Adana, Ankara, Antalya, Aydın, Balıkesir, Bolu, Bursa, Çanakkale, Denizli, Düzce, Eskişehir, Gaziantep, Hatay, İstanbul, İzmir, Kocaeli, Sakarya, Tekirdağ ve Yalova illeri seçilmiştir.

Yapı denetim kuruluşları aşağıda belirtilen görevleri yerine getirmekle yükümlüdür:
a) Proje müelliflerince hazırlanan, yapının inşa edileceği arsa veya arazinin zemin ve temel raporları ile uygulama projelerini ilgili mevzuata göre incelemek, proje müelliflerince hazırlanarak doğrudan kendilerine teslim edilen uygulama projesi ve hesaplarını kontrol ederek, ilgili idareler dışında başka bir kurum veya kuruluşun vize veya onayına tabi tutulmadan, ilgili idareye uygunluk görüşünü bildirmek.   b) Yapı denetimini üstlendiğine dair ilgili idareye taahhütname vermek, yapı ruhsatının ilgili bölümünü imzalamak, bu yapıya ilişkin bilgileri yapı ruhsatı düzenleme tarihinden itibaren yedi gün içinde Bakanlığa bildirmek.
c) Yapının, ruhsat ve ekleri ile mevzuata uygun olarak yapılmasını denetlemek.
d) Yapım işlerinde kullanılan malzemeler ile imalatın proje, teknik şartname ve standartlara uygunluğunu kontrol etmek ve sonuçlarını belgelendirmek, malzemeler ve imalatla ilgili deneyleri yaptırmak.
e) Yapılan tüm denetim hizmetlerine ilişkin belgelerin bir nüshasını ilgili idareye vermek, denetimleri sırasında yapıda kullanılan malzeme ve imalatın teknik şartname ve standartlara aykırı olduklarını belirledikleri takdirde, durumu bir rapor ile ilgili idareye ve il sanayi ve/veya ticaret müdürlüklerine bildirmek.
f) İş yerinde, iş güvenliği ve işçi sağlığı konusunda gerekli tedbirlerin alınması için yapı müteahhidini yazılı olarak uyarmak, uyarıya uyulmadığı takdirde durumu ilgili bölge çalışma müdürlüğüne bildirmek.
g) Ruhsat ve eklerine aykırı uygulama yapılması halinde durumu üç iş günü içinde ilgili idareye bildirmek.
h) Yapının ruhsat eki projelerine uygun olarak kısmen veya tamamen bitirildiğine dair ilgili idareye rapor vermek.
ı) Zemin, malzeme ve imalata ilişkin deneyleri, şartname ve standartlara uygun olarak laboratuarlarda yaptırmak.
Bu Kanunun uygulanmasında, yapı denetim kuruluşları imar mevzuatı uyarınca öngörülen fennî mesuliyeti ilgili idareye karşı üstlenir.

Yapı denetim kuruluşları, denetçi mimar ve mühendisler, proje müellifleri, laboratuar görevlileri ve yapı müteahhidi ile birlikte yapının ruhsat ve eklerine, fen, sanat ve sağlık kurallarına aykırı, eksik, hatalı ve kusurlu yapılmış olması nedeniyle ortaya çıkan yapı hasarından dolayı yapı sahibi ve ilgili idareye karşı, kusurları oranında sorumludurlar. Bu sorumluluğun süresi; yapı kullanma izninin alındığı tarihten itibaren, yapının taşıyıcı sisteminden dolayı on beş yıl, taşıyıcı olmayan diğer kısımlarda ise iki yıldır.
Yapıda, yapı kullanma izni alındıktan sonra, ilgili idareden izin alınmadan yapılacak esaslı tadilattan doğacak yapı hasarından, izinsiz tadilat yapan sorumludur. Yapı denetim kuruluşu; yazılı ihtarına rağmen yapı sahibi tarafından önlemi alınmayan, parsel dışında meydana gelen ve yapıda hasar oluşturan yer kayması, çığ düşmesi, kaya düşmesi ve sel baskınından doğan hasarlardan sorumlu değildir.
Yapı denetim kuruluşlarının yöneticileri, ortakları, denetçi mimar ve mühendisleri ile proje müellifleri, laboratuar görevlileri ve yapı müteahhidi; bu Kanunun uygulanmasından dolayı ortaya çıkan yapı hasarından sorumludur.
Yapı denetim kuruluşu denetim faaliyeti dışında başka ticarî faaliyette bulunamaz. Bu kuruluşun denetçi mimar ve mühendislerinin, denetim faaliyeti süresince başkaca meslekî ve inşaat işleri ile ilgili ticarî faaliyette bulunmaları yasaktır
Asgarî hizmet bedeli, yapı yaklaşık maliyetinin % 3'üdür. Yapım süresi, iki yılı aşan yapılarda, bu oran, her altı ay için % 10 artırılır, iki yıldan kısa süren yapılarda ise her altı ay için % 5 azaltılır.
Yapı denetimi hizmet bedeli, yapı yaklaşık maliyeti ile hizmet bedellerine esas oranların çarpımı ile elde edilen bedeldir. Bu bedele proje ve yapı denetimi ile her türlü muayene ve deney ücreti dahildir

Yapı Denetimi Hizmet Bedeline Esas Oranlar Cetveli

Yapı denetimi hizmet sözleşmesinde belirtilen yapım süresi, herhangi bir sebeple uzadığı takdirde, uzayan sürenin her altı ayı için yukarıda belirtilen hizmet oranlarına göre ilave hizmet bedeli ödenir.
Güçlendirme, değiştirme, ilave kat vb. gibi yeniden yapı ruhsatı almayı gerektiren yapım işlerinde yapı yaklaşık maliyeti, proje müellifince hazırlanan ve ilgili idarenin onayladığı keşif bedelidir.
Yapı yaklaşık maliyeti, denetim hizmeti verilen yıl fiyatları ile belirlenir. Bir sonraki yıla devreden işlerin yapı denetim hizmet bedeli, ertesi yılın (uygulama yılı) fiyatları ile değerlendirilir.
Hizmet bedeli taksitleri aşağıda açıklanmıştır.
a) 1 inci taksit: Proje inceleme ve subasmana kadar olan kısım için denetim hizmet bedelinin % 20 sidir.
b) 2 nci taksit: Taşıyıcı sistem bölümü için denetim hizmet bedelinin % 40 ıdır.
c) 3 üncü taksit: Çatı, dolgu duvarları, kapı ve pencere kasaları, tesisat alt yapısı dahil yapının sıvaya kadar hazır duruma getirilmiş bölümü için denetim hizmet bedelinin % 20 sidir.
d) 4 üncü taksit: Mekanik ve elektrik tesisatı ile kalan yapı bölümü için denetim hizmet bedelinin % 20 sidir. Bu bedelin ödenmesinde ilgili idare tarafından inşaatın tamamlandığına dair tutulan tutanak yeterli olacaktır.
Yapı denetim kuruluşu, katma değer vergisi hariç yaptığı hizmetlerden dolayı yapı sahibinden başka ad altında ayrıca hiçbir bedel talebinde bulunamaz.
Bu Kanun kapsamında denetlenerek inşa edilmiş yapılara ilgili idarelerce sertifika verilir.

GECEKONDU KANUNU

775 SAYILI GECEKONDU KANUNU

Bce tahsis olunan arsalar,yapılar 775 sayılı gecekondu kanunu hükümlerince, bu tahsis edilen arsalar üzerinde yapılan bina ve taşınmaz mallar tahsis tarihinden itibaren 10 yıl süre ile;

1)Devir ve Temlik olunamaz

2)İpotek ve diğer ayni haklar

3)Satış vaadi sözleşmesi yapılamaz

4)Haczedilemez ve işgal olunamaz

5)Taksim ve satış suretiyle şuyuu giderilemez

Kanunda yapılan değişikle, 775 sayılı gecekondu kanununa göre tahsis edilmiş taşınmazlarda 20 yıl olan takyit süresi 10 yıla indirilmiştir.

775 sayılı gecekondu kanununa göre tahsis edilmiş veya edilecek taşınmazlarda arsa bedeli için Belediye veya bankadan ve konut kredisi veren kuruluşlardan aldıkları kredinin tamamının ödenmesi taşınmaz üzerindeki ipoteklerin terkin edilmesi ile takyit kaldırılacaktır. Takyidin kaldırılması ile her türlü tasarrufa konu edilmesi mümkündür.

KAMULAŞTIRMA YASASI

Devlet ve kamu tüzel kişiliklerinin kamu yararı amacıyla maliklerin rızası olmadan karşılığı peşin ödenerek özel mülkiyetin tamamını veya bir kısmını kanunda gösterilen esas ve usullere göre el koyması işlemidir.Üzerine kamulaştırma şerhi konulmuş bir taşınmaz el değiştirse bile bu şerh yeni malik içinde geçerlidir.

Mal sahibinin geri alma hakkı;

Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesi tarihinden itibaren beş yıl içinde, kamulaştırmayı yapan idarece veya 22 inci maddenin ikinci fıkrası uyarınca devir veya tahsis yapılan idarece kamulaştırma ve devir amacına uygun hiç bir işlem veya tesisat yapılmaz veya kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilmeyerek taşınmaz mal olduğu gibi bırakılırsa, mal sahibi veya mirasçıları kamulaştırma bedelini aldıkları günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte ödeyerek, taşınmaz malını geri alabilir.

Doğmasından itibaren bir yıl içinde kullanılmayan geri alma hakkı düşer.

Aynı amacın gerçekleşmesi için birden fazla taşınmaz mal birlikte kamulaştırıldığı takdirde bu taşınmaz malların durumunun bir bütün oluşturduğu kabul edilerek yukarıdaki fıkralar buna göre uygulanır.

Özel kanunlarda bu maddenin uygulanmayacağına ilişkin hükümler saklıdır. 1164 sayılı Arsa Ofisi Kanununa dayanılarak yapılan kamulaştırmalarda ve bu Kanunun 3 üncü maddesinin 2 nci fıkrasında belirtilen hallerde yapılacak kamulaştırmalarda bu madde hükmü uygulanmaz.

• İştirak ve müşterek mülkiyette paydaşların tek başına dava açma hakları vardır.

• Davanın 5 yıldan sonraki ilk bir yıl içinde açılması

• Kamulaştırma kanunu 24.04.2001 tarih ve 4650 sayılı yasayla değiştirilmiş ve yeniden düzenlenmiştir. Bu yeni yapılan düzenlemeler yer sahipleri adına olumludur.

• İdarece yeterli ödenek temin edilmeden kamulaştırma işlemine başlanamaz. Kamulaştırma bedeli idare tarafından hak sahibi adına bankaya bloke edilmedikçe mahkeme idare adına tesciline karar veremez.

• Kamulaştırmayı yapacak idare taşınmazın tapu kaydı üzerine kamulaştırma şerhi koydurduktan itibaren altı ay içerisinde kamulaştırma bedelinin tespitiyle idare adına tescili isteğinde bulunduğuna dair ilgili mahkemeden aldığı belgeyi tapu idaresine ibraz etmediği takdirde tapu memuru konulmuş olan şerhi resen kaldırır.

• Mahkemenin vereceği tescil hükmü kesin olup taraflar ancak bedele ilişkin olarak temyiz yoluna gidebilirler.

• Kamulaştırmaya konu taşınmazın maliki tarafından kendilerine Asliye Hukuk mahkemesince yapılacak tebligat tarihinden itibaren 30 gün içerisinde kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal ve maddi hatalara karşı da adli yargıda düzeltim davası açabilirler.

AİLE KONUTU ŞERHİ

Eşler veya evlenecek olanlar mal varlıklarının akibeti hakkında aralarında mal rejimi sözleşmesi yapabilirler Yeni Medeni Kanunun 202. maddesine göre "Eşler arasında edinilmiş mallara katılma rejiminin uygulanması asıldır.
Eşler mal rejimi sözleşmeleriyle kanunda belirlenen diğer rejimlerden birini kabul edebilirler"
Mal rejimi sözleşmesi evlenmeden önce veya sonra noterde düzenleme veya onaylama şeklinde yapılabilir. Ancak, taraflar evlenme başvurusu sıra¬sında hangi mal rejimini seçtiklerini yazılı olarak da bildirebilirler. Mal rejimi sözleşmelerinin taraflarca ve gerektiğinde yasal temsilcilerce imzalan¬ması zorunludur (MK.205).
Medeni Kanun eşler için dört mal rejimi öngörmüştür:
1) Edinilmiş mallara katılma rejimi (MK.218),
2) Mal ayrılığı (MK.242),
3) Paylaşmalı mal ayrılığı (MK.244),
4) Mal ortaklığı (MK.256).

1) EDİNİLMİŞ MALLARA KATILMA REJİMİ (MK.218)
a) Genel Bilgi
Yeni Medeni Kanunun aksine sözleşme olmadıkça eşler için kabul ettiği yasal mal rejiminin adı "Edinilmiş Mallara Katılma Rejimidir." Bu mal rejimi Medeni Kanunun 218-242. Maddelerinde düzenlenmiştir. Başka bir mal rejimini sözleşme yaparak kabul etmedikçe tüm evliler ve evlenecekler bu rejime tabidir.
Eşler evlenme akdi öncesinde, sonrasında veya evlenme merasimi sırasında her hangi bir mal rejimini seçebilirler. Eğer eşler kanunda belirlenmiş her hangi bir mal rejimini seçmemişlerse "eşler arasında edinilmiş mallara katılma rejiminin uygulanması asıldır." (MK.202).
Edinilmiş mallara katılma rejimi, edinilmiş mallar ile eşlerden her birinin kişisel mallarını kapsar (MK.218).
Her eş, yasal sınırlar içerisinde kişisel malları ile edinilmiş mallarını, yönetme, bunlardan yararlanma ve bunlar üzerinde tasarrufta bulunma hakkına sahiptir.
Aksine anlaşma olmadıkça, eşlerden biri diğerinin rızası olmadan paylı mülkiyet konusu maldaki payı üzerinde tasarrufta bulunamaz (MK.223).
b) Eşlerin Malları Üzerinde Tasarruf Yetkileri
Yasal mal rejiminde eşlerin tüm malları üzerinde diledikleri gibi yönetim, yararlanma ve tasarruf hakları vardır. Mallarının tamamını veya bir kısmını diğer eşe veya üçüncü bir kişiye satabilir, bağışlayabilir, trampa yapabilir, rehnedebilir, irtifak hakları ve kişisel haklar kurabilir. Her hangi bir tasarruf için diğer eşin rızasını almaya gerek yoktur. Her eş evlilik birliğinin kurulmasından önce veya sonra edinmiş oldukları tüm malları diledikleri gibi tasarruf edebilirler. Yasal mal rejiminin tapuya yönelik hükümleri boşanma halinde önem kazanacaktır.
Ancak kanun koyucu eşler arasında paylı mülkiyet olarak kayıtlı mallar üzerinde bu tür tasarrufları diğer eşin iznine tabi tutmuştur. 223. Maddenin ikinci fıkrasındaki "paylı mülkiyet konusu" ibaresini, "eşler arasında paylı mülkiyet konusu" olarak esas almak gerekir. Eşle üçüncü kişiler arasında paylı mülkiyet olarak kayıtlı mallar üzerinde tasarruf için bu izne ihtiyaç yoktur. Fakat, eşle diğer eş ve üçüncü kişiler arasında paylı mülkiyet olarak kayıtlı yerlerde eşin diğer hissedarlar veya dışardan birisi ile yapacağı tasarruflar için bu izne ihtiyaç vardır.
c) Eşlerin Edindikleri Malların Adlarına Tescil Şekli
Edinilmiş mallara katılma rejiminde eşlerin evlilik birliğinden önce edinilmiş veya sonra edinilecek mallarının, önceki kanun döneminde olduğu gibi kendi adlarına tapuda tescili yapılır. Her eşin malı kendi adına tescil edilir, yasal mal rejiminde eşler adına paylı mülkiyet olarak tescil söz konusu değildir. Ancak boşanma halinde, mahkeme kararına istinaden diğer eş adına da paylı mülkiyet olarak tescil yapılacaktır.
d) Boşanma Halindeki Durum
1) Mülkiyet Hakkının Verilmiş Olması
Edinilmiş mallara katılma rejimi devam ettiği sürece bu rejimin tapu sicilini ilgilendiren bir yönü yoktur. Bu rejim ancak boşanma halinde tapu sicilini ilgilendirir ki, o da boşanma kararındaki hükümlere istinaden eşlerden her biri adına tescilli tüm malların mahkeme kararı doğrultusunda eşler adına paylı mülkiyet olarak tescili işlemidir.
2) Ölüm Halinde İntifa veya Oturma Hakkı Tanınmış Olması
Medeni Kanunun 240. Maddesine göre eşlerden birinin ölümü halinde "sağ kalan eş, eski yaşantısını devam ettirebilmesi için ölen eşine ait olup birlikte yaşadıkları konut üzerinde kendisine ... intifa veya oturma hakkı tanınmasını isteyebilir... Haklı sebeplerin varlığı halinde, ... intifa veya oturma hakkı yerine konut üzerinde mülkiyet hakkı tanınabilir.."
Mahkeme kararı ile mülkiyet hakkı tanınmış ise aile konutunun mülkiyeti sağ kalan eş adına tescil edilir. İntifa veya oturma hakkı tanınmış ise tapu kütüğünün irtifak hakları sütununda sağ kalan eşin talebi ile gerekli haklar kurulur.
e) İşlemin Mali Yönü
Boşanma veya evliliğin iptali halinde kesinleşmiş mahkeme kararı incelenerek hangi taşınmazların yarı payının diğer eş adına tescil edileceği belirlenir ve Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı Tarifenin 13/c pozisyonu uyarınca tashih harcı alınarak gerekli tescil yapılır.
Ölüm nedeniyle aile konutu üzerinde mülkiyet, intifa veya oturma hakkı tanınmış ise yine kesinleşmiş mahkeme kararına istinaden intikal harcı alınarak gerekli tescil yapılır.

2) MAL AYRILIĞI (MK.242)
Mal ayrılığı rejimi, eşlerin mal varlıklarının tamamen bir birinden ayrı olduğu bir rejimdir. Diğer eşin mal varlığı üçüncü bir kimsenin mal varlığı gibidir. Eşlerin bir birlerinin mal varlıklarına müdahale etme yetkileri yoktur. Tasarruf ve idaresine hiçbir şekilde karışamazlar. "Mal ayrılığı rejiminde eşlerden her biri, yasal sınırlar içerisinde kendi malvarlığı üzerinde yönetim, yararlanma ve tasarruf hakkını korur." (MK.242).
Ancak bu rejimin geçerliliği için, eşlerin noterde mal ayrılığı sözleşmesi imzalamaları veya evlenme sırasında yazılı olarak evlendirme memuruna bildirmeleri gerekir.
Mal ayrılığı rejiminin tapu sicilini ilgilendiren bir yönü yoktur. Tapu kayıtlarına bu konuda her hangi bir şerh vermek veya tescil yapmak gerekmez.

3) PAYLAŞMALI MAL AYRILIĞI (MK.244)
a) Genel Bilgi
Paylaşmalı mal ayrılığı, eşler arasında bu yönde bir sözleşmenin imzalan¬masından sonra edinilmiş olup, ailenin ortak kullanım ve yararlanmasına özgülenmiş mallar ile ailenin ekonomik geleceğini güvence altına almaya yönelik yatırımlar ve bunların yerine geçen değerlerin, mal rejiminin sona ermesi halinde, eşler arasında eşit olarak paylaştırılmasını esas alan bir mal rejimidir (MK.250).
Bu mal rejiminde eşlerden her biri, yasal sınırlar içerisinde kendi malvarlığı üzerinde yönetim, yararlanma ve tasarruf haklarını korur (MK.244). Eşlerden her biri, kendi borçlarından bütün malvarlığı ile sorumludur (MK.246).
Paylaşmalı mal ayrılığı rejimi feshedilmediği sürece tapu kütüğünde işlem yapılmasını gerektirmez.
Miras yolu ile edinilen mallar, bağış yolu ile edinilen mallar, vasiyetname veya miras mukavelesine istinaden edinilen mallar paylaşmaya dahil değildir. Ancak bağışlayan veya vasiyet eden bunların da paylaşmaya dahil olacağını şart edebilir (MK.250).
Paylaşmalı mal ayrılığı rejimini eşler başka bir mal rejimini seçerek sona erdirebilirler. Boşanma, ölüm, mahkeme kararı ile de bu rejim sona erer.
Paylaşmanın ayın (mal) olarak yapılması asıldır. Buna olanak yoksa bedel eklemek suretiyle paylar denkleştirilir. Bedel hemen ödenemeyecekse kanuni ipotek yapılması mümkündür (MK.253).
Eşler paylaşmayı tapu dairesine başvurarak kendileri yapabileceği gibi, paylaşmanın yapılması için mahkemeye de başvurabilirler.
b) Paylaşmanın Eşlerin Rızası ile Yapılması
Eşler başka bir mal rejimini seçerek, örneğin mal ayrılığı rejimine geçerek paylaşmalı mal ayrılığı rejimini sona erdirebilirler. Eşler hangi mal rejimini seçmişlerse tapu sicilinde o mal rejiminin hükümlerine göre gerekli tescil işlemi yapılır. Eşler hiçbir mal rejimini seçmeden aralarındaki rejimi feshetmişlerse, yasal mal rejimi olan edinilmiş mallara katılma rejimine geçtikleri kabul edilir.
Eşler, aralarındaki rejimi feshederek edinilmiş mallara katılma rejimine veya mal ayrılığı rejimine geçmişlerse tapu dairesine gelerek paylaşmaya tabi olduğunu düşündükleri malları Tapu Kanununun 26. Maddesine göre düzen¬lenecek paylaşma (taksim) resmi senedi ile paylaşabilirler. Tapu dairesince bu paylaşma resmi senedine uygun olarak eşler adına gerekli tescil yapılır. Eşler bu rejime dahil malları eşit hisselerle paylaşabilecekleri gibi farklı oranlardaki hisselerle de paylaşabilirler. Bir kısım taşınmazları bir eş bir kısım taşınmaz veya taşınırları veya hakları diğer eş alarak da paylaşabilirler. Tapu dairesince eşler arasındaki bu paylaşma şekline müdahale edilemez.
c) Paylaştırmanın Mahkeme Kararı ile Yapılması
Paylaşma konusunda eşlerin anlaşamaması veya evliliğin boşanma veya iptal ile sona ermesi halinde paylaştırma eşlerin aralarındaki mal rejimi sözleşmesi dikkate alınarak mahkeme tarafından yapılır. Mal rejiminin ölüm ile sona ermesi halinde ise miras hükümlerine göre işlem yapılır. Mahkemeden getirilecek mirasçılık belgesine göre ölenin mirasçıları adına gerekli tescil yapılır.
Tapu dairesi mahkemenin kesinleşmiş kararına uyarak gerekli tescili yapar.
d) İşlemin Mali Yönü
Paylaşmalı mal ayrılığı rejiminin kurulması tapu kütüğünde her hangi bir işlem yapılmasını gerektirmediğinden mali yönü de yoktur.
Bu mal rejiminin sona ermesi halinde eşlerin rızası ile veya mahkeme kararı ile malların paylaşılması halinde ise Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı Tarifenin 13/c pozisyonu uyarınca tashih harcı alınarak işlem yapılır.

4) MAL ORTAKLIĞI (MK.256)
A- KURULMASI
a) Genel Bilgi
Mal ortaklığı, ortaklığa giren malların mülkiyetine eşlerin elbirliği ile (iştirak halinde) sahip oldukları bir mal rejimidir. Genel mal ortaklığı ve sınırlı mal ortaklığı şeklinde ikiye ayrılır.
Genel mal ortaklığında, eşlerin kanun gereğince kişisel mal sayılanlar dışındaki malları ile gelirleri ortaklık mallarını oluşturur (MK.257).
Sınırlı mal ortaklığı da kendi içerisinde ikiye ayrılır:
a) Edinilmiş mallarda ortaklık: eşler mal rejimi sözleşmesiyle sadece evlilik birliği süresince edinilmiş mallarda ortaklık kabul etmişlerse, bu edinilmiş mallarla sınırlı mal ortaklığıdır.
b) Diğer mal ortaklıkları: eşlerin mal rejimi sözleşmesiyle belirli mal varlığı türlerini, özellikle taşınmaz malları ortaklık dışında tutmalarıdır.
Mal ortaklığına konu mallara eşler bölünmemiş bir bütün olarak sahip olurlar. Bu itibarla eşlerden her birine ait taşınmaz mal elbirliği şeklinde (iştirak halinde) eşlerin her ikisi adına tapuda tescil edilir. Bu tescilden sonra artık elbirliği mülkiyeti (iştirak halinde mülkiyet) hükümleri işleyeceğinden "Hiçbir eş, ortaklık payı üzerinde tek başına tasarruf hakkına sahip değildir" (MK.257)
Mal ortaklığının tescilinden sonra iştirak halinde mülkiyet hükümleri uygulanacağından temlik, rehin, taksim gibi işlemleri eşler ancak birlikte yapabilirler (TKGM.Gn.484).
Olağan yönetim işleri dışında kalan konularda eşler, ancak birlikte veya biri diğerinin rızasını almak suretiyle ortaklığı yükümlülük altına sokabilir veya mallarda tasarrufta bulunabilir (MK.263). Eşlerden biri, diğerinin rızasıyla ortaklık mallarını kullanarak, tek başına bir meslek veya sanat icra ederse, bu meslek ve sanata ilişkin bütün hukuki işlemleri yapabilir (MK.264).
Hangi taşınmaz mal veya hakların ortaklık kapsamına girdiği mal ortaklığı sözleşmesine bakılarak anlaşılır. Sözleşmede bir kısım mallar ortaklık dışında bırakılmış olabilir. Tapu sicil müdürlüğünün sadece ortaklığa giren taşınmaz malları iştirak halinde tescili gerekir. Sözleşme ile "Bir eşin kişisel malı olduğu ispatlanmadıkça tüm mal varlığı değerleri ortaklık malı sayılır" (MK.261).
Ortaklığa dahil olmayan mallar eski sahipleri adına kalır. "Eşlerden her biri, yasal sınırlar içerisinde kendi kişisel mallarını yönetme ve bunlar üzerinde tasarrufta bulunma hakkına sahiptir" (MK.267).
b) İstenen Belgeler
a) Malik olan eşin istemi (Eğer sözleşmede yetki varsa diğer eşin istemi de yeterlidir),
b) Malik olan eşin nüfus cüzdanı veya pasaportu, bir adet vesikalık fotoğrafı.
c) Mal ortaklığı sözleşmesi. (Noterce düzenlenmiş veya onaylanmış mal rejimi sözleşmesi, evlenme sırasında imzalanmış ise evlendirme memurunca onanmış taraflarca imzalı mal rejimi bildirimi)
c) Tescil İstem Belgesinin Yazımı
Yukarıda niteliği gösterilen taşınmaz malın tamamı Ben Kadir ÖZER adına kayıtlı iken, eşim Yadigar ÖZER ile Ankara 11. Noterliğinde tanzim ettir¬diğimiz 11.04.2002 tarih ve 22156 sayılı mal ortaklığı sözleşmesi uyarınca işbu taşınmaz malın ben Kadir ÖZER ve eşim Yadigar ÖZER adlarına, mal ortaklığı sebebiyle elbirliği mülkiyeti şeklinde (iştirak halinde) tescilini talep ile 492 sayılı Harçlar Kanununa göre yukarıda gösterilen değerin emlak vergisi değerine yeniden değerleme oranı uygulanmak suretiyle bulunacak değerden düşük olmadığını, aksi halde aradaki farkın V.U.K. na göre cezalı olarak tahsil edileceği hususunun Tapu Sicil Müdürü tarafından tarafıma bildirildiğini beyan ederim.
d) Mal Ortaklığının Tapuya Tescil Şekli
Eşler, ortaklık mallarına bölünmemiş bir bütün olarak sahip olurlar (MK.257). Demek ki, mal ortaklığında sözleşme kapsamına giren eşlerden her birine ait tüm malların, eşlerin her ikisi adına elbirliği şeklinde (iştirak halinde) tescili gerekir.
Örnek:                                       

                                                                                            20.5.2002 - 2855

 Kadir ÖZER : Mustafa oğlu-      Tam-     Kadastro  – 2.7.1985-

 Kadir ÖZER : Mustafa oğlu                   Mal Ort.      20.5.2002 - 2855                

 Yadigar ÖZER: Ahmet kızı                     Mal Ort.      20.5.2002 - 2855

e) Tapu Senedinin Yazımı
İş bu taşınmaz malın tamamı Kadir ÖZER adına kayıtlı iken, eşi Yadigar ÖZER ile Ankara 11.Noterliğinden tanzim ettirdikleri Mal Ortaklığı Sözleşmesi uyarınca tesciline istinaden düzenlenmiştir.
f) İşlemin Mali Yönü
Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı Tarifenin 9. Pozisyonu uyarınca mal ortaklığının tescilinde kayıtlı değer üzerinden, Binde 5.4 oranında harç tahsili gerekir.
B) SONA ERMESİ VE TERKİNİ
Mal ortaklığı rejimi aşağıdaki hallerden biri ile sona erer (MK.271):
- Eşlerden birinin ölümü,
Bu halde elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete dönüştürmeye gerek yoktur. Elbirliği mülkiyeti zaten mirasın intikalinin yapılması ile sona erer. Bu itibarla, mirasın intikali için alınacak harç dışında bir harç almaya da gerek yoktur.
- Diğer bir mal rejiminin eşler tarafından kabulü,
Eşler tarafından mal ortaklığı rejimi feshedilerek yeni bir mal rejimi kabul edilebilir. Bu halde noterden onaylı yeni mal rejimi sözleşmesine istinaden eşlerden birinin istemi üzerine elbirliği mülkiyeti terkin edilerek yeni mal rejimi sözleşmesinde belirtildiği şekilde işlem yapılır. Örneğin, mal ayrılığı rejimi kabul edilmişse elbirliği mülkiyeti terkin edilerek bu taşınmaz elbirliğinden önce kimin ise o eş adına eskisi gibi tescil edilir. Bunun için Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı Tarifenin 13/c pozisyonu uyarınca tashih harcı alınarak işlem yapılır.
- Boşanma veya evliliğin mahkemece iptali,
Boşanma halinde mal ortaklığı sona erer ve mahkeme kararında belirtildiği şekilde eşler adına tescil yapılır. Bunun için Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı Tarifenin 13/c pozisyonu uyarınca tashih harcı alınarak işlem yapılır.
- Eşlerden birinin iflasına karar verilmesi,
Eşlerden birinin iflasına karar verilmesi ile mal ortaklığı sona erer ve iflas idaresinin talebi üzerine elbirliği mülkiyeti feshedilerek paylı mülkiyet şeklinde eşler adına tescil yapılır. İflas kararının infazı her hangi bir harç ve vergiye tabi değildir.
- Mahkemece mal ayrılığına geçilmesine karar verilmesi.
Mahkemece mal ayrılığı rejimine geçilmesine karar verilirse, eşlerden birinin istemi üzerine mahkeme kararında belirtildiği şekilde elbirliği mülkiyeti feshedilerek gerekli tescil yapılır. Bunun için Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı Tarifenin 13/c pozisyonu uyarınca tashih harcı alınarak işlem yapılır.

İKAMETGAHTA İSTEM BELGESİ DÜZENLENMESİ VEYA AKİT YAPILMASI

Öncelikle böyle bir işlem için belirtilen nedenin tapu sicil müdürü tarafından uygun bulunması gerekir. Taraflardan birinin tapu idaresine gelmesine engel bir durumu var ise, ikametgahta istem belgesinin düzenlenmesi ve akdin yapılması istenebilir. Böyle bir talep durumunda tapu sicil müdürü tarafından akitli işlemlerde iki memur ikametgahta işlem yapmaları için görevlendirilir. Bir kısıtlama olmaması halinde işlem memurlarca yerine getirilir. Bu işlem için normal işlemlerden istenen belge ve harçların dışında akit harcı tahsil edilir. Akit harcı ilgili mal müdürlüğüne yatırılır.

AKİTLİ ve AKİTSİZ İŞLEMLERDE TANIK BULUNDURULMASI GEREKEN HALLER

1.Taraflardan biri veya bir kaçı imza atmasını bilmiyorsa

2.Taraflardan biri veya bir kaçı okuma yazma bilmiyorsa

3.Taraflardan biri veya birkaçı sağır,kör veya dilsiz ise

4.Tarafların kimliğinde kuşkuya düşülmüş ise

5.Ölünceye kadar bakma akitlerinde

6.Kanunların öngördüğü işlemlerde iki tanık bulundurulur.

• İşlemin yapıldığı dairede çalışanlar tanıklık yapamazlar.

• Tanık ve tercüman gerektiren hallerde tanık ve tercümanın okuma yazma bilmesi

• Temyiz kudretine sahip ve reşit olması gerekir.

MİRAS PAYININ TEMLİKİ

Miras Payının Temliki Açıklama ve İstenen Belgeler

Miras payının temliki, iştirak halinde bulunan mirasçılardan birinin miras payını, iştirak bozulmadan diğer bir mirasçı veya mirasçılara devretmesi demektir (MK.611). Bu devir bedelli ise satış, bedelsiz ise bağış gibi değerlendirilir.

Bilindiği üzere, iştirak hali bozulmadan miras payının iştirake dahil olmayan üçüncü kişilere devri yasaktır. Sadece mirasçılara devri mümkündür.

Bir mirasçı diğer bir veya birkaç mirasçıya veya tüm mirasçılara payını dilediği oranlarda devredebilir. Bu devir hisseli devir yasağına girmez. Bu devrin tapu sicilinde gösterilebilmesi için öncelikle miras intikalinin tescil edilmiş olması gerekir.

Miras payının devri için kural olarak tapu sicil müdürlüğünde resmi senet düzenlenir. Ancak Medeni Kanunun 612. Maddesine göre bunun noterde düzenlenmesi de mümkündür. Hatta taraflar kendi aralarında adi yazılı olarak da yapabilirler. Yeter ki imzaları teyit edilebilsin. Noterde veya taraflar arasında adi yazılı şekilde yapılmış miras payı devri sözleşmelerinin tapuya tescili için, payını devreden mirasçının tescil isteminde bulunması veya tescil isteminde bulunmaya yetki vermiş olması gerekir. Böyle bir yetki var ise akitsiz işlemler için düzenlenen Tescil İstem Belgesi düzenlenerek iştirak hali bozulmadan tescil yapılır. Miras payının temlikine ilişkin sözleşmelerin miras kalan bütün taşınmaz mallardaki miras paylarını kapsaması zorunlu değildir. Sadece bir veya birkaç taşınmaz maldaki miras payı da devredilebilir. Hatta mirasçı dilerse bir taşınmazdaki miras payının bir kısmını uhdesinde tutarak kalan kısmını da diğer bir mirasçıya devredebilir. Bu hisseli devir yasağına girmez.

Pay Temliki İçin İstenen Belgeler

1-Temlik edilecek paya isabet eden veraset ve intikal vergisi ilişiğinin kestirildiğine dair vergi dairesinden alınmış belge.

2-Satış işleminde istenen nüfus cüzdanı, vesikalık fotoğraf, temsilci varsa temsil belgesi vb.

3-Temlik eden ve alanın vergi kimlik numaralarını gösterir vergi dairesinden alınmış belge

İşlemin Mali Yönü

Pay temliki için öncelikle taşınmazın veraset ve intikal vergisi ilişiğinin kestirilmiş olması gerekir (TKGM.Gn.1469).

Pay temliki bedelli ise satış olarak kabul edilir. Bu nedenle, Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı Tarifenin 20.a Pozisyonu uyarınca taşınmaz malın emlak beyan değerine yeniden değerleme oranı uygulanmak suretiyle bulunacak değerden (temlik edilen paya isabet eden değerden) az olmamak üzere taraflarca beyan edilen temlik (satış) değeri üzerinden alıcı ve satıcı için ayrı ayrı Binde 15 oranında harç tahsili gerekir.

Pay temliki, bir bedel alınmadan bağış olarak yapılıyorsa (4) sayılı Tarifenin 4. Pozisyonu uyarınca kayıtlı değer üzerinden payı temlik alan mirasçıdan Binde 54 oranında harç tahsili gerekir. Ayrıca işlem pay bağışı olduğundan veraset ve intikal vergisi için işlemden sonra vergi dairesine ihbarda bulunulması lazımdır (TKGM.Gn.1469)

Taşınmazın nevi hanesinde vakıf şerhi varsa, vakıf taviz bedeli ilişiği kestirilir ve Döner Sermaye işletmesince belirlenen tarifeye göre ücret tahsil edilir.

BAĞIŞ (HİBE)

Açıklama ve İstenen Belgeler

Bağış, bir bedel veya başkaca bir karşılık alınmaksızın bir malın mülkiyetinin bir başkasına devredilmesi işlemidir (BK.234). 18 yaşını bitirmemiş kimse bağış yapamaz. Yine zihinsel özürlü kimseler bağış yapamazlar. Reşit ve mümeyyiz olmayan kişiler kanuni temsilcilerinin (veli veya vasinin) izni ile dahi bağış yapamazlar. Vasi vesayeti altındaki kimsenin malını bağışlayamaz. Anne-baba da velayetleri altındaki küçüğün malını satabildiği halde bağışlayamaz.

Küçük ve kısıtlılar temyiz kudretine sahip olmak kaydıyla reşit olmasa da kendisine yapılacak bağışı kabul edebilir. Ancak veli veya vasi küçük veya kısıtlıyı bu bağışı kabulden men edebilir.

Bağış yapılırken bağışı yapan kimse bağışı kabul eden kimseye bir kısım mükellefiyetler yükleyebilir. Bu mükellefiyet bir şeyi yapma veya yapmaktan kaçınma şeklinde olabilir. Böyle bir mükellefiyet varsa bağış resmi senedine bu mükellefiyet de yazılır.

Bağış işlemi için tapu sicil müdürlüğünce aşağıdaki belgeler istenir:

1.Bağışlanacak taşınmaz mala ait varsa tapu senedi, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya malikin sözlü beyanı,

2.Bağışlayan ve bağışı kabul edenlerin fotoğraflı nüfus cüzdanları veya pasaportları,

3.Bağışlayanın bir, bağışı kabul edenin iki adet son altı ay içinde çekilmiş 6 x 4 cm. büyüklüğünde vesikalık fotoğrafları,

4.Akitte taraflardan biri veya ikisi vekil, vasi, kayyım ve kanuni temsilci tarafından temsil edilecek ise, ayrıca temsile ilişkin belge.

5.Tarafların vergi kimlik numaralarını gösterir vergi dairesinden alınmış belge.

İşlemin Mali Yönü

492 sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı Tarifenin (4.a) pozisyonu gereğince;

1. Bağışlanan taşınmaz malın ve mülkiyetten gayri ayni hakların genel beyan döneminde beyan edilen değerinden (diğer yıllarda bir önceki senenin emlak vergisi değerine her yıl Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca belirlenen yeniden değerleme oranı uygulanarak bulunacak değerden) az olmamak üzere beyan edilen değeri üzerinden Binde 54 oranında tapu harcı, bağışı kabul edenden tahsil edilir.

2. Ayrıca taşınmaz malın varsa veraset ve intikal vergisi ile vakıf taviz bedeli ilişiği kestirilir.

3. Bağış işleminden sonra, veraset ve intikal vergisi yönünden tapu sicil müdürlüğünce vergi dairesine duyuruda bulunulur.

4. Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre ücret tahsil edilir.

TRAMPA

TRAMPA- Açıklama ve İstenen Belgeler

Trampa, bir malın başka bir malla değiştirilmesidir. Değiştirilecek mallar taşınır veya taşınmaz mal olabilir. Trampada değiştirilecek malların değerlerinin birbirine eşit olması şart değildir. Değerler arasında eşitlik olmadığı takdirde, aradaki fark bir miktar para ödenerek denklik sağlanabilir. Tapu sicil müdürlüğünün trampada değerleri eşitlemek konusunda bir müdahale yetkisi yoktur. Değerlerin eşit olmadığından bahisle akdi yapmaktan kaçınması da mümkün değildir. Değer eşitliği için ödenecek bir bedel işlem sırasında peşin ödenmeyecekse, ileride ödenecekse bunun için kanuni ipotek tesis edilebilir. Farklı il ve ilçelerde bulunan taşınmaz malların trampa yapılması mümkündür. Bu halde trampa istemi taşınmazların bulunduğu il veya ilçelerden herhangi birinde yapılabilir. İstemin yapıldığı tapu sicil müdürlüğünce, diğer ilçe tapu sicil müdürlüğünden kayıt örneği ve yetki istenerek işlem sonuçlandırılır ve kendisinden yetki istenen müdürlüğe işlemin hukuki dayanağını teşkil eden belgelerin ve resmi senedin tasdikli birer örneği bir yazı ekinde gönderilir. Bu yazıyı alan müdürlük tarafından yazı yevmiyeye alınarak gerekli tescil işlemi yapılır (TST.36, TKGM. Gn. 1491).

Taşınmaz mallarla, araba, silah, at gibi taşınır malların da trampası mümkündür. Trampanın kamulaştırma suretiyle yapılması da mümkündür. Trampa işlemi için tapu sicil müdürlüğünce aşağıdaki belgeler istenir.

1.Trampası yapılacak taşınmaz mallara ait varsa tapu senedi, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya maliklerin sözlü beyanı,

2.Trampa yapacak maliklerin veya yetkili temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları veya pasaportları,

3.Trampa yapanların son altı ay içinde çekilmiş 6 x 4 cm. büyüklüğünde vesikalık fotoğrafları,

4.Akitte taraflardan biri veya ikisi kanuni temsilci (vekil, vasi, kayyım) ile temsil edilecek ise, ayrıca temsile ilişkin belge, 5. Tarafların vergi kimlik numaralarını gösterir vergi dairesinden alınmış belge.

İşlemin Mali Yönü:

492 sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı Tarifenin (4.a) pozisyonu gereğince;

1. Taşınmaz malların, trampa yolu ile devir ve iktisabında taşınmaz malların genel beyan döneminde beyan edilen değerinden (diğer yıllarda bir önceki senenin emlak vergisi değerine her yıl Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca belirlenen yeniden değerleme oranı uygulanarak bulunacak değerden) az olmamak üzere beyan edilen değeri üzerinden, her iki taraftan ayrı ayrı, Binde 15 oranında tapu harcı tahsil edilir.

2. Ayrıca taşınmaz malın varsa veraset ve intikal vergisi ile vakıf taviz bedeli ilişiği kestirilir.

3. Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre ücret tahsil edilir.

TAKSİM (PAYLAŞMA)

Açıklama ve İstenen Belgeler

Taksim, tapuda müşterek veya iştirak halinde kayıtlı taşınmaz mallardaki ortaklığın sona erdirilmesi amacıyla, her hissedara en azından bir mal düşecek şekilde paylaşılması işlemidir (MK.628, 631). Taksimde paylaşılan taşınmaz malların değerlerinin eşit olması şart değildir. Arada bir fark varsa çoğu kez bu fark bir bedel ödenerek denklik sağlanmaktadır. Bu bedelin peşinen ödenmesi şart değildir. Peşin ödenmiyorsa kanuni ipotek tesis edilebilir.

Taşınmaz mal adedi, paydaş sayısına ve pay oranına bölünmeye elverişli ise aynen taksim yapılabilir. Aynen taksimde her paydaş bir veya birkaç taşınmaz mal alır. Eğer paydaşlar anlaşabiliyorlarsa, bir kısım taşınmaz veya bölünen parçalar üzerinde müşterek mülkiyet durumu sürdürülebilir.

Taşınmaz sayısı paydaş sayısına denk gelmiyor veya hissedarlar arasında anlaşma sağlanamıyorsa bir taşınmaz mal parçalara ayrılarak (ifraz edilerek) taksim edilebilir. Buna ifrazen taksim denir.

Ayrı il ve ilçelerde bulunan taşınmaz malların da taksim edilmesi mümkündür. Bu halde taşınmaz malların bulunduğu her hangi bir tapu sicil müdürlüğüne başvurarak işlem yaptırılabilir (TST. 36, TKGM. Gn. 1491).

Taksime katılanlar arasında küçük veya kısıtlı varsa bunların işlemlerini veli veya vasileri takip eder. Ancak veli veya vasi de taksimde taşınmaz mal alıyorsa küçük veya kısıtlı ile veli veya vasi arasında menfaat çatışması olacağından küçük veya kısıtlıyı bu taksim işleminde veli veya vasiye karşı temsil etmek üzere mahkemece kayyım tayini gerekir. Buna karşın, küçük veya kısıtlı ile veli veya vasi aynı parseli hissedar olarak alıyorlarsa menfaat çatışması olmayacağından kayyım tayinine gerek yoktur. (Mirasın taksimi için Akitsiz İşlemler bölümüne bakınız.)

İstenen Belgeler

1. Taksime konu olacak taşınmaz malların varsa tapu senetleri, yoksa taşınmaz malların ada ve parsel numarasını belirtir belge veya malikinin sözlü beyanı,

2. Taksim konusu taşınmaz malların ortak maliklerinin veya yetkili temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları veya pasaportları,

3. Ortak maliklerin ikişer adet 6 x 4 cm. büyüklüğünde son altı ay içinde çekilmiş vesikalık fotoğrafı,

4. Akitte taraflardan biri veya ikisi vekille temsil edilecek ise, ayrıca temsile ilişkin belge,

5. Tarafların vergi kimlik numaralarını gösterir vergi dairesinden alınmış belge,

6. İştirak halinde mülkiyet olarak kayıtlı taşınmaz mallarda (müşterek mülkiyete dönüşmemiş veya muris adına kayıtlı) taşınmaz mal malikinin tüm mirasçıları arasında noterce düzenlenmiş ve mirasçıların fotoğrafını taşıyan onaylı taksim sözleşmesi gereğince, istemde bulunuluyorsa, sözleşmede mirasçılara tescili isteme yetkisi verilmiş ise her biri kendine düşen taşınmaz malın tescilini isteyebilir. Tescil yetkisi yoksa, bütün mirasçıların bizzat veya vekaleten tescil isteminde bulunması, bu mümkün olmadığı takdirde tescil için mahkemeden karar alınması gerekir.

7. Müşterek mülkiyet olarak kayıtlı taşınmaz malların pay sahipleri arasında aynen taksiminde, tüm maliklerin bizzat veya yetkili temsilcilerinin katılımıyla resmi senet düzenlenmek suretiyle; ifrazen taksim işleminde ise, kadastro müdürlüğünce düzenlenecek değişiklik beyannamesiyle birlikte yine tüm maliklerin veya yetkili vekillerinin katılımıyla resmi senet düzenlenmek suretiyle taleplerin karşılanması gerekir.

İşlemin Mali Yönü:

492 sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı Tarifenin (6. a, b, c) pozisyonlarına göre;

1. Taksim, terekeye dahil (henüz iştirak halinde bulunan) taşınmaz malların, kanuni ve mansup mirasçılar arasında aynen ve ifrazen yapılacak ise veya imar parselasyon planlarının uygulanması sonucu şuyulanan parsellerin pay sahipleri arasında rızaen veya hükmen yapılmakta ise, taşınmaz malların genel beyan döneminde beyan edilen emlak vergisi değerinden (diğer yıllarda bir önceki senenin emlak vergisi değerine her yıl Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca belirlenen yeniden değerleme oranı uygulanarak bulunacak değerden) az olmamak üzere beyan edilecek değerleri üzerinden, Binde 9 oranında tapu harcı,

2. Müşterek mülkiyete konu olan taşınmaz malların ifrazen veya hükmen pay sahipleri arasında aynen veya ifrazen taksiminde, taşınmaz malların genel beyan döneminde beyan edilen emlak vergisi değerinden (diğer yıllarda bir önceki senenin emlak vergisi değerine her yıl Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca belirlenen yeniden değerleme oranı uygulanarak bulunacak değerden) az olmamak üzere beyan edilecek değerleri üzerinden, Binde 3.6 oranında tapu harcı tahsil edilir.

3. Taşınmaz malın varsa veraset ve intikal vergisi ilişiği kestirilir.

4. Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre ücret tahsil edilir.

KAT İRTİFAKI

a) Tanım ve Açıklama

Bir arsa üzerinde yapılmakta veya ilerde yapılacak olan bir veya birden çok yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, salon ve depo gibi ayrı ayrı ve başlı başına kullanmaya elverişli bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, o arsanın maliki veya paydaşları tarafından arsa payına bağlı olarak kurulan irtifak hakkına (Kat İrtifakı) denir (KMK. 1/2, 2/c, 3/3).

Kat irtifakı bir arsanın maliki veya paydaşları lehine arsa payına bağlı olarak kurulur. Arsa payı kat irtifakından ayrı olarak devredilemeyeceği gibi miras yoluyla da geçmez ve başka bir hakla kısıtlanamaz. Arsa payı devredildiği zaman ona bağlı kat irtifakı da kendiliğinden devredilmiş olur.

Kat irtifakı, resmî senetle ve tapu siciline tescil ile doğar (KMK. 10/1).

Bu resmî senet tapu sicil müdürlüğünce düzenlenir (KMK. 13/1). Kat irtifakına konu olan arsanın tamamı bir kişiye ait ise resmî senet düzenlenmeyip istem belgesi düzenlenmektedir.

b) Kat İrtifakı Kurulmasının Şartları

1) Anayapı henüz tamamlanmamış olmalıdır.

2) Yapılacak bölümler bağımsız olmalıdır.

3) Yapılacak yapının tamamında kat irtifakı kurulmalıdır.

4) Maliklerin tümü istemde bulunmuş olmalıdır.

5) Birden çok malik varsa resmî senet, tek malik varsa istem belgesi düzenlenmiş olmalıdır.

6) Kanunda belirtilen aşağıdaki belgeler getirilmiş olmalıdır.

c) İstenen Belgeler

1) Dilekçe: Bütün bağımsız bölümlerin ayrı ayrı değerleri ile bu bölümlere, değerleri ile orantılı olarak ayrılan arsa paylarını gösterir tüm maliklerce imzalanmış dilekçe.

2) Genel İnşaat Projesi: Bir mimar veya mühendis tarafından yapılmış olması ve doğruluğunun belediyece (belediye sınırları dışında bayındırlık ve iskan müdürlüğünce) tasdik edilmiş olması gerekir.

3) Bir arsa üzerine birden fazla inşa edilen yapıların her birinin projede ayrı ayrı gösterilmesi ve blok yapılarda, her blok için ayrı proje verilmesi zorunludur.

4) Vaziyet Planı: Bir arsa üzerine yapılacak birden fazla yapıların (blok veya ayrı ayrı) arsa içindeki konumunu, varsa özel yol, yeşil saha, spor tesisleri gibi ortak yerlerin açıkça gösterilmesi ve belediyece tasdik edilmiş olması gerekir. Genel inşaat projesinde, vaziyet planı mevcut ise ayrıca vaziyet planı ibrazına gerek yoktur.

5) Yönetim Planı: Ana gayrimenkulün yönetimini düzenleyen yönetim planının her sayfasının bütün maliklerce imzalanmış olması gerekir.

6) Liste: Listenin, her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi niteliğini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini göstermesi ve ana gayrimenkulun maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanması ve noterden tasdikli olması gerekir.

7) İşleme konu taşınmaz mala ait, tapu senedi, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya malikin sözlü beyanı,

8) Tarafların fotoğraflı nüfus cüzdanı, pasaport veya avukat kimliği ile vesikalık fotoğrafları, T.C. Kimlik ve vergi numarası,

9) İşlem taraflarında temsilci sıfatıyla katılan var ise, temsile ilişkin belge.

İPOTEK

A-İPOTEK

İpotek, doğmuş veya ileride doğması muhtemel bir borç için bir taşınmaz malın teminat gösterilmesidir (MK.765-887).

İpoteğe konu olacak gayrimenkul krediyi alarak borçlanan şahsa ait olabileceği gibi bir üçüncü kişiye de ait olabilir. Taşınmaz mallar ipotek edilebileceği gibi müstakil ve daimi haklar da ipotek edilebilir. Ticari işletmelerin rehin edilmesi de mümkündür. Hisseli bir taşınmaz malın mevcut hissesi ipotek edilebilirken ifraz edilmedikçe bir parçası ipotek edilemez. Yine taşınmaz malın tam olan hissesi paylara ayrılarak ipotek edilemez. İştirak halinde mülkiyette, iştirak çözülmeden bir paydaşın payı rehnedilemez. Üzerinde ihtiyati tedbir, kamu haczi, konkordato, iflas gibi temlik hakkını yasaklayan şerhler bulunan taşınmaz mallar ipotek edilemez.

İpotek tesisi için kural olarak resmi senet düzenlemesi gerekir. Ancak konut yapanlara ihracatçılara, turizm tesisi yapanlarla işletmecilerine, sanayicilere, esnaf ve sanatkarlara, konuları ile ilgili olarak bankalarca veya kamu kurum ve kuruluşları ile (OYAK dahil) açılacak krediler için resmi senet düzenlenmesi zorunlu değildir. Taraflar arasındaki borç sözleşmesi yevmiyeye alınarak ipoteğin tescili yapılır. Tarımsal kredilerde de aynı usule uyulmaktadır.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce izin verilen bankalarca ve diğer kredi finans kurumlarınca ipotek işlemlerinde matbu resmi senet kullanılması mümkündür. Düzenlenen resmi senette, ipoteğin unsurları olan süre, rehin miktarı, derece-sıra, alacaklısının adı-soyadı-baba adı, tüzel kişinin ünvanı ve faiz oranının ipoteğin tesisi sırasında resmi senede, ipotek belgesine ve tapu kütüğüne yazılması veya en azından “bila faiz (faizsiz), bila müddet (süresiz), fekki bildirilinceye kadar (F.B.K)” şeklinde bir belirtme yapılması zorunludur.

Gerekli Belgeler:

1. İpotek edilecek taşınmaz mala ait varsa tapu senedi, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya malikinin sözlü beyanı,

2. Alacaklı ve borçlunun veya yetkili temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları veya pasaportları,

3. Alacaklının iki, borçlunun bir adet son altı ay içinde çekilmiş 6 x 4 cm. büyüklüğünde vesikalık fotoğrafları,

4. Akitte taraflardan biri veya ikisi vekille temsil edilmişse, ayrıca temsile ilişkin belge.

5. Lehine ipotek tesis edilenlerin vergi kimlik numarasını gösterir vergi dairesinden alınmış belge.

B) İŞLEMİN MALİ YÖNÜ

1. 492 sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı Tarifenin (7. a, b, c) pozisyonlarına göre;

Akdin icrasından önce, ipotekle temin edilen borç miktarı üzerinden, Binde 3.6 tapu harcı ve 488 sayılı Damga Vergisi Kanununa bağlı (1) sayılı Tablonun (I.1/a) pozisyonuna göre de Binde 7.5 oranında damga vergisi, ipotek borçlusundan tahsil edilir.Eğer belgelerin tasdikli fotokopisi isteniyorsa beher sayfasına suret harcı tahsil ettirilir.

Bankalarca kullandırılan kredilerin teminatını teşkil etmek üzere tesis edilecek olan ipotek işleminden tahsil edilecek harcın tapu kütüğüne yazılacak ipotek miktarı üzerinden değil, verilen kredi tutarı üzerinden hesaplanması gerekir. Resmi senet tapu müdürlüğünce düzenlenmiyorsa damga vergisinin bankaca tahsili lazımdır (TKGM. 18.05.1998 T. 89-1407 sy. Bölgelerarası Gn.)

Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre ücret alınır

KAT MÜLKİYETİ

Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir (KMK. 1). Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet türüdür.

1.Dilekçe: Bütün bağımsız bölümlerin ayrı ayrı değerleri ile bu bölümlere, değerleri ile orantılı olarak ayrılan arsa paylarını gösterir tüm maliklerce imzalanmış dilekçe. (İstenildiğinde bu dilekçe tapu sicil müdürlüğü görevlilerince yazılır.)

2.Genel İnşaat Projesi: Bir mimar veya mühendis tarafından yapılmış olması ve doğruluğunun belediyece (belediye sınırları dışında bayındırlık ve iskan müdürlüğünce) tasdik edilmiş olması gerekir.

3.Vaziyet Planı: Bir arsa üzerine yapılacak birden fazla yapıların (blok veya ayrı ayrı) arsa içindeki konumu ile, varsa özel yol, yeşil saha, spor tesisleri gibi ortak yerlerin açıkça gösterilmesi ve belediyece tasdik edilmiş olması gerekir. Genel inşaat projesinde, vaziyet planı mevcut ise ayrıca vaziyet planı ibrazına gerek yoktur.

4.Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan Ruhsatı): Tüm bağımsız bölümlere ilişkin yapı kullanma izin belgesi aranmalıdır.

5.Fotoğraf: Ana gayrimenkulun ön ve arka cephelerini ve mümkünse yan cephelerini gösterir, en az 13 x 18 cm. boyutlarında ve hangi ada parsele ilişkin olduğu belediyece tasdik edilmiş olması gerekir.

6.Liste: Listenin, her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi niteliğini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini göstermesi ve ana gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanması ayrıca noterden tasdikli olması gerekir.

7.Yönetim Planı: Ana gayrimenkulün yönetimini düzenleyen yönetim planının her sayfasının bütün maliklerce imzalanmış olması gerekir.

8.Maliklerin veya temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları,

9.Maliklerin son altı ay içinde çekilmiş 6 x 4 cm. büyüklüğünde ikişer adet vesikalık fotoğrafları (Resmi senet ve tapu senetlerine yapıştırılması için)

10.Kat irtifaklı bir taşınmaz malın kat mülkiyetine geçişinde; 1, 2, 3, 6 ve 7 inci maddelerdeki belgeler kat irtifakı tesisinde alındığından yeniden ibraz edilmesine gerek yoktur. Sadece, yapı kullanma izni (iskan ruhsatı), fotoğraf ve yönetim planının (verilmemiş ise) ibrazı halinde maliklerden birinin veya yöneticinin talebine istinaden kat mülkiyeti kurulur.

İşlemin Mali Yönü:

1. Kat mülkiyeti kurulması işlemi hiçbir vergi ve harca tabi değildir. (Cins değişikliği işlemi hariç.)

2. Kat mülkiyeti ile beraber cins değişikliği de talep ediliyorsa cins değişikliği için (4) sayılı Tarifenin 13.a pozisyonu uyarınca vergi dairesi tarafından Binde 15 oranında cins değişikliği harcı tahsil edilmiş olması aranmalıdır.

3. Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre ücret tahsil edilir.

MİRASIN İNTİKALİ

a) Açıklama ve İstenen Belgeler

Vefat ettiği mahkemeden alınmış veraset belgesi ile belirlenen malikin, bu belgede gösterilen mirasçılarının adına hissedarlık esasına göre intikali işlemidir. Mirasın doğrudan doğruya müşterek mülkiyet (hissedarlık) esasına göre tescili için tüm mirasçıların veya yetkili vekillerinin iştirak halini bozduklarına dair istemi olması veya bu yönde bir mahkeme kararı getirilmesi gerekir. Bunun yanında veraset senedinde açıkça iştirak halinin bozularak müşterek mülkiyet veya hissedarlık esasına geçildiği yazılı ise tek mirasçının istemi ile doğrudan müşterek mülkiyet esasına göre intikal yapılabilir. Ayrıca veraset ve intikal vergisinin tahakkuk ve tahsili için işlemden sonra en geç 15 gün içinde vergi dairesine ihbarda bulunulur (ihbar örneği yukarıda mevcuttur).

Mirasın müşterek mülkiyet olarak tescili için aşağıdaki belgeler gereklidir.

1. İntikali istenen taşınmaz mala ait varsa tapu senedi, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya mirasçılarının sözlü beyanı,

2. Tüm mirasçıların veya yetkili temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları veya pasaportları,

3. Tüm mirasçıların intikali istenen taşınmaz malların sayısı kadar son altı ay içinde çekilmiş 6 x 4 cm. büyüklüğünde vesikalık fotoğrafları,

4. İntikal talebi, temsilci tarafından yapılıyor ise, ayrıca temsile ilişkin belge,

5. Medeni Kanunun yürürlük tarihi olan 4 Ekim 1926 tarihinden sonraki ölümlerde murise ait veraset belgesinin aslı veya mahkeme veya noterce onaylı örneği,

6. Medeni Kanundan önceki ölümlerde (4 Ekim 1926 tarihinden önceki ölümlerde) mahalle veya köy ihtiyar kurulunca düzenlenen ilmuhaber veya mahkemeden alınmış veraset belgesinin aslı veya onaylı örneği,

7. Tapu senedine fotoğraf yapıştırılması isteniyor ise, talepte bulunan mirasçının veya mirasçıların intikali istenen taşınmaz mal sayısı kadar son altı ay içinde çekilmiş 6 x 4 cm. büyüklüğünde vesikalık fotoğrafı,

İşlemin Mali Yönü

1.492 sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı Tarifenin (3). pozisyonuna göre; İntikale konu olan taşınmaz malların genel beyan döneminde beyan edilen emlak vergisi değerinden (diğer yıllarda bir önceki senenin emlak vergisi değerine her yıl Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca belirlenen yeniden değerleme oranı uygulanarak bulunacak değerden) az olmamak üzere ilgililerce beyan edilen değerleri üzerinden, Binde 9 oranında tapu harcı tahsil edilir.

2. Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre ücret tahsil edilir.